Aynı apartmanda ya da sitede yaşamak, çoğu zaman ortak alanlar, aidatlar ve yönetim kararları üzerinden anlaşmazlıkların da kapısını aralar. Site yönetiminin haksız bulduğunuz bir aidat belirlediğini, usulüne aykırı kararlar aldığını ya da bir komşunuzun otoparkı, bahçeyi veya çatı katını fiilen işgal ettiğini düşünüyor olabilirsiniz. Bursa'da pek çok kat maliki, hakkını nasıl arayacağını bilmediği için bu sorunlara katlanmak zorunda kalıyor. Karadayı Hukuk & Arabuluculuk olarak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yönetime ve komşuya karşı haklarınızı korumak için yanınızdayız. Bu yazıda, kat malikleri kurulu sürecini, yönetim kararlarının iptalini, ödenmeyen aidatın takibini ve ortak alan ihlallerinde izlenecek yolları genel hatlarıyla açıklıyoruz.
Kat malikleri kurulu ve yönetimin yetki sınırları
Bir apartman veya sitede en üst karar organı kat malikleri kuruludur. Yönetici ya da yönetim kurulu, kurulun verdiği yetki ve yönetim planı çerçevesinde hareket eder; sınırsız bir yetkiye sahip değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat malikleri kurulu yılda en az bir kez olağan olarak toplanır; gerektiğinde belirli sayıda malikin talebiyle olağanüstü toplantı da yapılabilir. Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılması, gündemin önceden bildirilmesi ve toplantı ve karar yeter sayılarına uyulması, alınan kararların geçerliliği bakımından kritiktir. Yönetimin, yönetim planına veya kanuna aykırı biçimde, kurulun yetkisini aşarak tek başına bağlayıcı kararlar alması mümkün değildir. Bu nedenle bir kararın geçerli olup olmadığını değerlendirirken önce kararın hangi organ tarafından, hangi yeter sayıyla ve hangi usulle alındığına bakmak gerekir.
Yönetim kararlarının iptali nasıl istenir?
Kat malikleri kurulunun aldığı bir karara katılmıyorsanız ve bu kararın kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı olduğunu düşünüyorsanız, kararın iptalini mahkemeden isteyebilirsiniz. Kat Mülkiyeti Kanunu, aykırılığın giderilmesi ve kararların iptali taleplerinde sulh hukuk mahkemesini görevli kılar. Önemli bir nokta, iptal davasının belirli bir süre içinde açılması gerektiğidir: Toplantıya katılıp karara olumsuz oy veren malik karar tarihinden, toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açmalıdır. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olduğundan kaçırılmamalıdır. Dava sürerken, telafisi güç zararların önüne geçmek için koşulları varsa kararın uygulanmasının durdurulması da talep edilebilir. Hangi kararın iptal edilebilir, hangisinin baştan geçersiz (yoklukla malul) sayılacağı teknik bir değerlendirme gerektirir.
Ödenmeyen aidatın takibi ve kat malikinin yükümlülükleri
Aidat, ortak giderlere ve yönetim planında öngörülen avanslara katılma borcudur; kat maliki bu borçtan kaçınamaz. Bir kat maliki aidatını ödemezse, yönetim Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ödenmeyen tutarın tahsili için icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Kanun, gider ve avans payını zamanında ödemeyen malikten, gecikme tazminatı olarak ayrıca aylık yüzde beş oranında bir tutar istenebileceğini öngörür. Üstelik kat malikinin bu borçlarından, bağımsız bölümü kiraya verdiyse kiracı da kira borcuyla sınırlı olarak sorumlu tutulabilir. Ödenmeyen aidat, bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek hakkı doğuracak ölçüde güçlü bir alacaktır. Buna karşılık, kendinizden haksız ya da usulsüz belirlendiğini düşündüğünüz bir aidat isteniyorsa, ödeme yapmadan önce kararın geçerliliğini ve hesaplama yöntemini incelemek; gerekiyorsa karara süresinde itiraz etmek doğru yaklaşımdır.
Ortak alan ihlalleri, işgal ve gürültü sorunları
Otopark, bahçe, çatı, asansör, merdiven ve giriş gibi ortak yerler, tüm kat maliklerinin yararlanmasına açıktır; bir malikin bu alanları diğerlerinin rızası ve gerekli karar olmaksızın kendi tekeline alması hukuka aykırıdır. Komşunuzun ortak otoparkı sürekli işgal etmesi, ortak alana izinsiz yapı veya eklenti yapması ya da projeye aykırı tadilatla ortak yeri kendi bağımsız bölümüne katması, müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme talepleriyle karşılanabilir. Benzer şekilde, kat malikleri ve kiracılar birbirini rahatsız etmemek, taşınmazı yönetim planına ve dürüstlük kuralına uygun kullanmakla yükümlüdür; sürekli ve katlanılması güç gürültü, koku veya benzeri rahatsızlıklar da bu yükümlülüğün ihlalidir. Kat Mülkiyeti Kanunu, yükümlülüklerini ağır biçimde ve süreklilik arz edecek şekilde ihlal eden malikin, koşulları oluştuğunda bağımsız bölümünün devrinin dava yoluyla istenebilmesine kadar varan güçlü yaptırımlar öngörür.
Süre, masraf ve dikkat edilmesi gerekenler
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda net bir takvim vermek mümkün değildir; süre, talebin türüne, karşı tarafın tutumuna ve mahkemelerin iş yüküne göre değişir. Bu davalarda kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Masraf kalemleri arasında dava harç ve giderleri, tebligat ve bilirkişi ücretleri ile avukatlık ücreti yer alabilir. Dikkat edilmesi gereken en kritik noktalardan biri sürelerdir: Yönetim kararının iptali için öngörülen bir aylık ve altı aylık süreler kaçırıldığında, en haklı talep bile sırf süre yönünden reddedilebilir. Ayrıca toplantı tutanakları, karar defteri, işletme projesi, ödeme belgeleri ve yazışmalar gibi delillerin baştan düzenli biçimde saklanması, hem aidat takibinde hem de iptal davasında belirleyici olur. Uyuşmazlıkların bir bölümü için arabuluculuk ya da uzlaşma da hızlı ve düşük maliyetli bir çözüm sunabilir.
Sık karşılaşılan durumlar
Site yönetimi gündemde olmayan bir konuda karar aldı ve şimdi benden yüksek bir aidat istiyor; bu karara itiraz edebilir miyim? Toplantıya çağrılmadım ya da çağrı usulüne uygun yapılmadı; alınan kararlar yine de bağlayıcı mı? Aidatımı ödemediğim için hakkımda icra takibi başlatıldı ama aidatın hesabını ve dayanağını haksız buluyorum; ne yapmalıyım? Komşum ortak otoparkı ve bahçeyi sürekli işgal ediyor, projeye aykırı tadilat yaptı; müdahalenin önlenmesini isteyebilir miyim? Üst kattaki komşunun sürekli gürültüsü katlanılmaz hâle geldi; hukuken hangi yollara başvurabilirim? Bu sorulardan biri sizin durumunuza benziyorsa, atılacak ilk adım toplantı belgelerinizi ve elinizdeki delilleri bir uzmanla birlikte değerlendirmektir.
Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacı taşır ve somut olayınıza ilişkin hukuki danışmanlık veya avukatlık hizmeti yerine geçmez. Her kat mülkiyeti ilişkisinin koşulları farklı olduğundan, harekete geçmeden önce mutlaka bir uzmana danışmanız önerilir.
Kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, doğru adımların doğru zamanda atılmasıyla çoğu zaman düşünülenden daha hızlı ve sağlıklı biçimde çözülebilir. Önemli olan, sürelerin ve belgelerin baştan titizlikle yönetilmesi ve haklarınızı zamanında kullanmaktır. Karadayı Hukuk & Arabuluculuk olarak Bursa'da ortak yaşam alanınızdaki haklarınızı güvence altına almak için buradayız; durumunuzu birlikte değerlendirmek üzere bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin.